Rechenzentrums-Flächenmarkt Deutschland – Marktbericht Q3 2026

*Erstellt von DCreal | Spezialmakler für rechenzentrumstaugliche Grundstücke | Heinrichs Immobilien*

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> Kurz zusammengefasst: Der deutsche Rechenzentrums-Flächenmarkt zeigt im dritten Quartal 2026 eine außergewöhnliche Investitionsdynamik – angeführt von der Schwarz-Gruppe, die allein mit ihrem Großprojekt bei Rostock ein Investitionsvolumen von 5,6 Milliarden Euro in die Waagschale wirft und damit eines der größten Rechenzentrumsvorhaben Europas realisiert. Hyperscaler wie AWS und Microsoft sichern sich parallel aktiv weitere Grundstücke und Standorte in Deutschland. Frankfurt bleibt mit 970 MW installierter Leistung der führende kontinentaleuropäische Standort, stößt jedoch zunehmend an infrastrukturelle Grenzen – was den Druck auf Ausweichstandorte spürbar erhöht. Netzanschluss-Engpässe, insbesondere im Rheinischen Revier mit Wartezeiten von bis zu 15 Jahren, werden zum zentralen Risikofaktor bei der Standortbewertung.

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1. Fazit / Executive Summary

Der deutsche Rechenzentrumsmarkt befindet sich im Herbst 2026 in einer strukturellen Boomphase, die weit über zyklische Konjunkturmuster hinausgeht. Treiber sind die rasant steigende Nachfrage nach KI-Infrastruktur, die strategische Neuausrichtung großer europäischer Konzerne in Richtung digitaler Souveränität sowie massive Investitionsprogramme globaler Hyperscaler.

Volumen und Dynamik: Allein das Schwarz-Gruppe-Projekt bei Rostock/Dummerstorf umfasst in einer ersten Phase 5,6 Milliarden Euro Investitionsvolumen – mit einer Gesamtkapazität im Gigawatt-Bereich, was es zu einem der ambitioniertesten Rechenzentrumsprojekte auf europäischem Boden macht. Mehrere Anwaltskanzleien (u. a. Linklaters, GSK Stockmann, Greenberg Traurig und Heuking) wurden für die Beratung mandatiert, was die Komplexität und das Transaktionsvolumen unterstreicht. Die Fläche wurde per Asset Deal vom Immobilienentwickler Freo erworben, der zuvor bereits den spanischen Fonds Frux Capital für die Projektfinanzierung gewonnen hatte.

Transaktionsmarkt: Besonders bemerkenswert ist die hohe Zahl konkreter Grundstückstransaktionen in Q3 2026. AWS hat ein rund 10 Hektar großes Grundstück in Hofheim-Diedenbergen bei Frankfurt erworben und prüft aktiv die Eignung für ein weiteres Rechenzentrum. PGIM hat einen genehmigten Rechenzentrums-Standort mit 30 MVA Leistung in Unterschleißheim bei München veräußert – Käufer und genaue Pläne sind noch nicht öffentlich. Bauwens Development hat gemeinsam mit SERBAN DC rund 26.181 m² Grundstücksfläche an der August-Horch-Straße in Köln-Porz gesichert, mit einer geplanten Netzanschlussleistung von bis zu 90 MVA für zwei Rechenzentren.

Nationale Strategie als Rückenwind: Die Bundesregierung hat im September 2026 die Halbzeitbilanz ihrer Nationalen Rechenzentrumsstrategie vorgelegt. Das Bundesministerium für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS) setzt die formulierten 28 Ziele nach eigenem Bekunden zügig um – ein politisches Signal, das Investitionssicherheit für Projektentwickler und Flächeneigentümer schafft.

Engpassfaktor Netz: Die zunehmende Nachfrage trifft auf eine Netzinfrastruktur, die in vielen Regionen überfordert ist. Im Rheinischen Revier müssen Investoren derzeit mit Wartezeiten von 10 bis 15 Jahren auf Netzanschlüsse rechnen – selbst in dediziert als Rechenzentrums-Cluster ausgewiesenen Arealen wie dem „Kraftpark Rommerskirchen". Dieser Engpass ist ein marktdefinierender Faktor, der die Werthierarchie von Grundstücken maßgeblich verschiebt: Flächen mit gesichertem oder schnell verfügbarem Netzanschluss erzielen erhebliche Lageprämien.

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2. Wichtigste neue Projekte – Übersicht Q3 2026

> *Hinweis: Die Projekte von Digital Realty (Zürich) und Greencore (Österreich) liegen außerhalb Deutschlands, signalisieren aber die DACH-weite Investitionsdynamik und sind für die strategische Markteinordnung relevant.*

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3. Einordnung: Was bedeutet das für Grundstückseigentümer?

3.1 Gefragte Lagen und Verschiebung der Standorthierarchie

Frankfurt bleibt mit 970 MW installierter Leistung unangefochten der größte Rechenzentrumsstandort Kontinentaleuropas – noch vor Paris (614 MW) und Amsterdam (611 MW). Berlin folgt als zweitwichtigster Standort in Deutschland mit 148 MW. Doch beide Hubs wachsen zunehmend in Richtung ihrer Kapazitätsgrenzen. Die Konsequenz: Ausweichstandorte rücken in den Fokus.

Die Aktivitäten der Schwarz-Gruppe in Mecklenburg-Vorpommern zeigen exemplarisch, wohin die Reise geht: Sekundär- und Tertiärstandorte mit günstigen Energiepreisen, Verfügbarkeit erneuerbarer Energien, ausreichend Fläche und – entscheidend – kurzfristig realisierbaren Netzanschlüssen werden zur begehrten Ware. Rostock/Dummerstorf hat dabei den Schritt vom unbekannten Agrarstandort zum potenziellen Megacampus gemacht.

Für Grundstückseigentümer im Umfeld bestehender Hochspannungs-Infrastruktur, Umspannwerke oder Windparkanbindungen eröffnen sich dadurch erhebliche Wertsteigerungspotenziale.

3.2 Die Netzanschluss-Frage als Preistreiber Nummer eins

Die Situation im Rheinischen Revier illustriert schonungslos den Kernengpass des Marktes: Kein Netzanschluss – kein Rechenzentrum. Grundstücke mit gesicherter oder kurzfristig genehmigungsfähiger Einspeiseleistung von 30 MVA aufwärts – wie das von PGIM veräußerte Areal in Unterschleißheim – sind trotz fehlender Bebauung sofort transaktionsfähig und erzielten in Q3 2026 spürbare Prämien gegenüber vergleichbaren, aber netzfernen Liegenschaften.

Für Eigentümer bedeutet das konkret:

• Grundstücke in der Nähe von Umspannwerken oder mit bestehenden Leitungsrechten sind heute anders zu bewerten als vor zwei Jahren
• Die Vorlage eines genehmigten Netzanschlusses kann den Grundstückswert erheblich steigern – und ein Objekt überhaupt erst vermarktungsfähig machen
• Flächengröße allein ist kein Qualitätsmerkmal – entscheidend ist die Kombination aus MW-Verfügbarkeit, Planungsrecht und Flächenzuschnitt

3.3 Flächentypen und Mindestanforderungen

Die analysierten Transaktionen zeigen ein einheitliches Bild hinsichtlich der Flächenanforderungen:

3.4 Politischer Rückenwind als Sicherheitssignal

Die Nationale Rechenzentrumsstrategie der Bundesregierung und hochrangige politische Besuche auf Campusstandorten (z. B. SPD-Chef Lars Klingbeil auf dem Schwarz-Digits-Campus in Bad Friedrichshall/Heilbronn) signalisieren: Rechenzentren sind Staatsraison. Genehmigungsverfahren sollen gestrafft, Netzausbauprioritäten neu gesetzt werden. Für Eigentümer geeigneter Flächen bedeutet das eine zunehmend stabile regulatorische Planungsgrundlage.

Gleichzeitig zeigen Fälle wie das geplante Rechenzentrum im Unterallgäu (Amberg, Bayern) – gegen das eine öffentliche Petition läuft – und die Debatte um das Projekt in Darmstadt-Eberstadt, dass lokaler Widerstand ein reales Projektrisiko darstellt. Standorte mit industrieller Vornutzung (Brownfield) und geringer Wohnumfelddichte genießen strukturelle Standortvorteile.

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4. Ausblick

Die strukturellen Treiber des deutschen Rechenzentrums-Flächenmarkts bleiben für die kommenden Quartale intakt und dürften sich sogar verstärken:

KI als Nachfragebeschleuniger: Die Investitionspläne von Microsoft, Google (396 MW geothermischer Strombezug ab 2028), OpenAI, der Deutschen Telekom in Partnerschaft mit Nvidia und SAP sowie die Expansion von Stackit (Schwarz-Gruppe) zeigen, dass der KI-getriebene Kapazitätsbedarf kein kurzfristiger Impuls ist. Global sollen allein Microsoft, Alphabet, Amazon, Meta und Oracle im Jahr 2026 bis zu 700 Milliarden US-Dollar in Rechenzentren, Chips und Datennetze investieren – ein erheblicher Teil dav