Die beiden Modelle im Überblick
| Kriterium | Verkauf | Erbbaurecht |
|---|---|---|
| Liquidität | sofort, voller Kaufpreis | laufender Erbbauzins über Jahrzehnte |
| Eigentum | geht über | bleibt beim Eigentümer |
| Typische Laufzeit | – | 50–99 Jahre |
| Vergütung | Einmalerlös | häufig 4–6 % des Bodenwerts p. a., indexiert |
| Risiko | minimal nach Übergabe | Bonitäts- und Projektrisiko über die Laufzeit |
| Käuferkreis | maximal | eingeschränkt (viele Investoren wollen Volleigentum) |
| Familienvermögen | Erlös muss neu angelegt werden | Fläche bleibt im Familienbesitz |
Wann der Verkauf die bessere Wahl ist
- Sie möchten den historisch hohen Marktwert jetzt realisieren.
- Die Fläche befindet sich seit über 10 Jahren in Privatbesitz (Spekulationsfrist – im Einzelfall steuerlich beraten lassen).
- Sie wollen kein Gegenparteirisiko über Jahrzehnte tragen.
- Der Interessent ist ein Hyperscaler oder institutioneller Investor – diese bestehen häufig auf Eigentum.
Wann das Erbbaurecht attraktiv ist
- Die Fläche soll im Familienbesitz bleiben (Generationendenken, Landwirtschaft).
- Sie suchen planbare, inflationsgeschützte Einnahmen (Wertsicherungsklausel/Indexierung ist Standard).
- Der Partner ist ein bonitätsstarker Betreiber, der das Modell akzeptiert.
- Wichtig im Vertrag: Heimfallregelung, Rückbauverpflichtung, Anpassungsklauseln und Nutzungsbindung.
Der dritte Weg: Mischmodelle
In der Praxis sehen wir zunehmend Zwischenlösungen: Optionsvertrag (der Entwickler zahlt eine Optionsgebühr und kauft erst bei Baurecht), Teilverkauf mit Rückbehalt benachbarter Flächen oder Verkauf mit Besserungsschein (Nachzahlung bei Erreichen bestimmter Projektmeilensteine).
Unsere Empfehlung: Lassen Sie zuerst den Wert und die Eignung der Fläche neutral bewerten – danach lässt sich das Modell wählen. Der DC-Readiness-Score von DCreal ist der kostenlose erste Schritt; die Modellfrage klären wir im diskreten Erstgespräch.